Взносы на капитальный ремонт регулярно появляются в квитанции от управляющей компании, и каждый месяц возникает один и тот же вопрос: включать эту сумму в плату жильцу или платить самому. Короткий ответ — капремонт ложится на собственника. Но есть нюансы: что делать с текущим ремонтом, можно ли переложить взносы на жильца по договору и кто платит, если жилец что-то сломал — разберём ниже.
Что говорит закон
Три нормы, которые нужно знать каждому арендодателю:
- Ст. 169 ЖК РФ — прямо обязывает собственников помещений в многоквартирном доме уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт. Это обязанность именно собственника, а не того, кто живёт в квартире.
- Ст. 158 ЖК РФ — собственник несёт расходы на содержание своего помещения и обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества дома соразмерно своей доле, в том числе уплачивать взносы на капремонт.
- Ст. 210 ГК РФ — общий принцип: собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Вывод: по умолчанию взносы на капремонт — обязанность собственника. Жилец платит за то, что потребляет: свет, воду, газ, тепло. Квитанция на капремонт — ваша, не его.
Текущий ремонт vs капитальный — кто за что
Ключевая путаница — между текущим и капитальным ремонтом. На практике разграничение простое: текущий — это поддержание того, что есть; капитальный — это замена или восстановление конструктивных элементов дома и систем инженерии.
Логика понятна: результаты капремонта достанутся собственнику через годы (отремонтированный фасад, новые лифты, крыша), поэтому и платит тот, кому это выгодно в перспективе. Жилец пользуется квартирой сейчас — он отвечает за её текущее состояние.
Бытовые примеры для наглядности:
- Потёк смеситель по износу — текущий ремонт, жилец меняет за свой счёт (мелкий бытовой ремонт при обычном использовании).
- Прорвало стояк холодной воды — это общедомовые инженерные сети, ответственность управляющей компании / фонда капремонта, не жильца.
- Жилец разбил стекло в окне — это его вина, не капремонт и не износ; возмещает жилец (по описи и депозиту).
- Замена лифта или ремонт кровли — капитальный ремонт общего имущества; финансируется из фонда капремонта, взносы в который платит собственник.
- Перегорела лампочка или сломалась ручка на двери — текущий ремонт; по сложившейся практике это жилец.
Граница «текущий/капитальный» иногда спорная. Если хотите избежать разногласий — пропишите в договоре: «Наниматель производит текущий ремонт за свой счёт. Капитальный ремонт и взносы на капремонт — обязанность Наймодателя».
Можно ли переложить капремонт на жильца
По умолчанию — нет. Если в договоре найма нет прямой оговорки о том, что наниматель компенсирует взносы на капремонт, требовать с него эту сумму незаконно (ст. 153, 158 ЖК РФ). Взнос начисляется на собственника — он и обязан его платить.
Включить капремонт в расходы жильца можно — но только с его явного согласия и с конкретной оговоркой в договоре. На практике это почти никогда не прописывают как отдельную строку: гораздо удобнее просто заложить взносы в фиксированную плату за найм.
Практический совет: если взносы на капремонт в вашем доме составляют, например, 400 ₽ в месяц — просто прибавьте эту сумму к фиксированной арендной плате при установке цены. Жилец платит единую сумму, вы из неё покрываете капремонт. Никаких отдельных «компенсаций» и юридических сложностей.
Как закрепить в договоре
Достаточно одного пункта в договоре найма, например:
«Взносы на капитальный ремонт и расходы на содержание общего имущества дома несёт Наймодатель. Наниматель оплачивает коммунальные услуги по индивидуальным приборам учёта (вода, электроснабжение, газ) сверх фиксированной платы за найм.»
Если коммуналка входит в фиксированную плату — это тоже допустимо, но тогда уточните, что именно включено и как пересматривается сумма при росте тарифов. Подробно о том, как делить коммунальные расходы между собственником и жильцом — в статье про расчёт коммуналки по счётчикам.
Частые споры и ошибки
- Жилец считает, что взнос на капремонт в квитанции — его. Нет: квитанция выставляется на собственника. Если жилец оплачивает всю квитанцию целиком, нужно либо разделить платежи, либо компенсировать ему эту строку.
- Собственник пытается переложить капремонт без оговорки в договоре. Устное «ты же живёшь, ты и платишь» не работает. По ст. 158 ЖК РФ — это ваша обязанность, пока нет письменного соглашения об ином.
- Путают текущий и капитальный ремонт. «Сломался смеситель — это капремонт» — нет, это текущий, и по умолчанию это бытовой ремонт за счёт жильца. «Поменяли трубы в доме — жилец должен возместить» — нет, это капремонт за счёт собственника.
- Ремонт по вине жильца называют «капремонтом». Если жилец испортил мебель или технику — это не капремонт, а возмещение ущерба. Фиксируется по описи имущества и удерживается из депозита.
Держать расчёты с жильцом прозрачными и фиксировать, что входит в ежемесячный платёж, удобнее в одном месте. В РентоПро отслеживаете платежи, коммуналку и историю по каждой квартире. Для одной квартиры бесплатно.
