Если сдаёте квартиру как обычное физлицо — без самозанятости и ИП — платите НДФЛ. С 2026 года шкала прогрессивная, но для большинства арендодателей это по-прежнему 13%: повышенные ставки начинаются только при очень высоком доходе. Например, с аренды 35 000 ₽/мес (420 000 ₽ в год) налог составит 54 600 ₽. Ниже — шкала, сроки и как подать декларацию.
Сколько платить: ставки 2026
С 2026 года НДФЛ считается по прогрессивной шкале. Важный нюанс: повышенная ставка применяется не ко всей сумме дохода, а только к части сверх порога.
| Годовой доход (налоговая база) | Ставка на превышение |
|---|---|
| до 2 400 000 ₽ | 13% |
| от 2 400 001 до 5 000 000 ₽ | 15% |
| от 5 000 001 до 20 000 000 ₽ | 18% |
| от 20 000 001 до 50 000 000 ₽ | 20% |
| свыше 50 000 000 ₽ | 22% |
Пример расчёта. Доход от аренды 35 000 ₽/мес × 12 = 420 000 ₽ в год. Всё в пределах 2,4 млн → ставка 13% → налог 54 600 ₽ за год, или примерно 4 550 ₽ в месяц.
Для ориентира: чтобы перешагнуть порог в 2,4 млн, аренда должна составлять 200 000 ₽/мес и выше. Ступени от 5 млн и выше актуальны для владельцев нескольких дорогих объектов — для большинства арендодателей действует ставка 13%.
Что включается в налоговую базу
По НДФЛ налоговая база — вся сумма, поступившая по договору найма. Если жилец перечисляет вам единую «аренду + коммуналка» без разбивки — вся сумма считается доходом. Исключение: если жилец оплачивает коммунальные услуги напрямую поставщикам, эти деньги не проходят через вас и доходом не являются. Это отличие от режима НПД, где компенсация коммуналки по счётчикам явно выведена из базы — но принцип схожий: деньги, которые вы «транзитом» не получаете, доходом не становятся. Подробнее о разделении платежей — в статье про расчёт коммуналки по счётчикам.
Нерезиденты: ставка 30%
Если вы — налоговый нерезидент РФ (то есть провели в России менее 183 дней в календарном году), ставка НДФЛ со сдачи квартиры составляет 30%. Прогрессивная шкала к нерезидентам не применяется — налог считается по единой повышенной ставке с полной суммы дохода. Это касается тех, кто уехал за границу, сохранив квартиру в аренде. Статус определяется по итогам года — если вернулись до его окончания и набрали 183+ дня, остаётесь резидентом.
Декларация и сроки
НДФЛ с аренды физлицо рассчитывает и платит самостоятельно — никакой налоговый агент за вас этого не сделает. Два ключевых дедлайна:
- Подать декларацию 3-НДФЛ — до 30 апреля года, следующего за отчётным. За 2026 год — до 30 апреля 2027-го.
- Уплатить налог — до 15 июля того же года. То есть подаёте в апреле, платите в июле.
Форму 3-НДФЛ удобнее всего заполнить в личном кабинете ФНС (nalog.ru) или через Госуслуги — там есть предзаполненные поля. Приложите договор найма как основание дохода: налоговая может запросить его при проверке.
Не путайте сроки: 30 апреля — это подача декларации, а не уплата. Налог можно заплатить позже — до 15 июля. Но опаздывать с декларацией тоже не стоит: штраф за непредставление — 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки.
НДФЛ или самозанятость — что выгоднее
Коротко: самозанятость почти всегда выгоднее по ставке.
| Параметр | НДФЛ (физлицо) | НПД (самозанятый) |
|---|---|---|
| Ставка (от физлица) | 13% | 4% |
| Лимит дохода | нет | 2,4 млн ₽/год |
| Отчётность | Декларация 3-НДФЛ раз в год | Чек в «Мой налог» на каждый платёж |
| Регистрация | Не нужна | Регистрация как самозанятый |
| Совмещение с работой | Да | Да |
Самозанятость выгоднее по ставке в 3+ раза. НДФЛ остаётся актуальным, когда перейти на НПД нельзя: превышен лимит 2,4 млн, нет возможности зарегистрироваться или статус нерезидента — тогда НДФЛ просто единственный легальный вариант для физлица.
Подробно про режим самозанятого, стартовый бонус и оформление чеков — в статье про НПД при сдаче квартиры.
Частые ошибки
- Не декларируют доход вообще. Налоговая получает данные о договорах найма из разных источников. Доначисления + штраф 5% за каждый месяц просрочки декларации + пени за неуплату — цена «экономии».
- Думают, что ставка всегда 13%. Для большинства арендодателей это так, но не для нерезидентов (30%) и не для тех, чей суммарный годовой доход выходит за 2,4 млн — с превышения уже 15%.
- Путают 30 апреля и 15 июля. 30 апреля — подача декларации; уплатить налог можно до 15 июля. Просрочка декларации штрафуется отдельно от просрочки уплаты.
- Не хранят договор найма. Договор — основание дохода при декларировании и защита при налоговой проверке. Без него сложно объяснить сумму в декларации.
Держать историю всех арендных платежей за год — чтобы не восстанавливать данные перед декларацией — удобно в РентоПро. Декларацию сервис не подаёт, но хронологию платежей по каждой квартире видно сразу. Для одной квартиры бесплатно.
