Патент (ПСН) при сдаче квартиры доступен только индивидуальным предпринимателям. Налог — 6% от потенциального дохода, который устанавливает регион, а не от вашей реальной аренды. Для большинства частных арендодателей патент проигрывает самозанятости, но становится выгодным при нескольких дорогих квартирах и доходе выше лимита НПД. Ниже — как считается стоимость, новый лимит 2026 года и кому это подходит.
Как работает патент и сколько стоит
Патентная система налогообложения (ПСН) работает иначе, чем другие режимы: вы платите не процент с фактически полученной аренды, а 6% от «потенциального дохода» — фиксированной суммы, которую регион установил для вашего вида деятельности и площади квартиры (ст. 346.47 НК РФ). Реальный доход на размер налога не влияет.
- Только для ИП. Физлицо без статуса ИП оформить патент не может — ему доступны НДФЛ или самозанятость.
- Стоимость зависит от региона и площади. Потенциальный доход устанавливается региональным законом отдельно для каждого субъекта РФ. Цена патента = 6% × (потенциальный доход) × (срок в месяцах / 12). Для ориентира: в Москве годовой патент на сдачу жилья может составлять примерно 18 000–120 000 ₽ в зависимости от площади — это лишь пример; точную стоимость для вашего региона и объекта считайте в калькуляторе ФНС на nalog.ru.
- Срок — от 1 до 12 месяцев в пределах календарного года. Если вы сдаёте сезонно или хотите попробовать — можно взять патент на 3–6 месяцев.
Ключевое отличие от НПД и НДФЛ: неважно, сколько вы реально получили. Потенциальный доход выше вашей фактической аренды? Переплачиваете. Ниже? Экономите. Поэтому сначала всегда сравнивайте цену патента с 4% (НПД) или 13% (НДФЛ) от вашей конкретной аренды.
Новый лимит 2026 — важно
С 2026 года лимит дохода для применения ПСН существенно снижен. Раньше он составлял 60 млн ₽ в год — теперь 20 млн ₽ (подп. 1 п. 6 ст. 346.45 НК РФ). Если за предыдущий год доходы ИП превысили этот порог — патент в текущем году недоступен.
Лимит продолжит снижаться: в 2027 году — 15 млн ₽, с 2028 года — 10 млн ₽. Для частного арендодателя с одной-двумя квартирами 20 млн — запас большой, но тренд важен для тех, у кого несколько дорогих объектов или дополнительный бизнес на ИП.
Лимит считается по всем доходам ИП, а не только от аренды. Если на том же ИП есть другой бизнес — суммируйте всё.
Страховые взносы
Главный скрытый минус патента против самозанятости: ИП обязан платить фиксированные страховые взносы за себя каждый год — независимо от того, были доходы или нет. Сумма меняется ежегодно; актуальный размер смотрите на nalog.ru.
Хорошая новость: сумму патента можно уменьшить на уплаченные взносы (ИП без наёмных работников — до 100%). То есть сначала платите взносы, потом вычитаете их из стоимости патента.
У самозанятого взносов нет вообще — именно поэтому при небольшом количестве квартир НПД почти всегда выгоднее вдвойне: и ставка ниже, и нет обязательных платежей.
Патент, НПД или НДФЛ — что выбрать
Три легальных режима для арендодателя — сравнение:
| Режим | Ставка | Лимит дохода | Обязательные взносы | Кому подходит |
|---|---|---|---|---|
| НПД (самозанятый) | 4% (физлица) / 6% (юрлица) | 2,4 млн ₽/год | Нет | 1–3 квартиры, физлицо |
| НДФЛ (физлицо) | 13% (прогрессия с 2,4 млн) | Без лимита | Нет | Кто не может НПД/ИП |
| Патент (ИП) | 6% от потенц. дохода | 20 млн ₽/год (2026) | Да, фиксированные | Несколько дорогих квартир |
Честный вывод: для 1–3 квартир почти всегда выгоднее самозанятость — минимальная ставка, нет взносов, простое приложение. Патент имеет смысл, когда доход от аренды уже выбивает вас из лимита НПД (2,4 млн/год) и регион устанавливает низкий потенциальный доход — тогда фиксированная стоимость патента может оказаться выгоднее, чем 13% НДФЛ.
Если рассматриваете НДФЛ как альтернативу — подробное сравнение ставок и сроков в статье про НДФЛ при сдаче квартиры.
Как оформить патент
- Зарегистрироваться как ИП — через nalog.ru, МФЦ или Госуслуги. Без статуса ИП патент недоступен.
- Подать заявление на патент (форма 26.5-1) в ФНС — не позднее чем за 10 рабочих дней до начала действия.
- Оплатить патент. Если срок до 6 месяцев — одним платежом. Если от 6 до 12 — двумя частями (1/3 в течение 90 дней, 2/3 до конца срока).
- Заключить договор найма — он подтверждает деятельность и пригодится при любой проверке. Что прописать — в статье про договор найма.
Декларацию при патенте подавать не нужно — это одно из его удобств. Но вести книгу учёта доходов (КУД) обязательно: она подтверждает, что лимит не превышен.
Частые ошибки
- Думают, что патент доступен физлицу. Нет: только ИП. Физлицу без регистрации ИП патент получить невозможно.
- Считают налог от реальной аренды. Патент стоит 6% от потенциального дохода региона — не от фактически полученных денег. Посчитать правильно — только через калькулятор ФНС.
- Забывают про обязательные взносы ИП. Стоимость патента — не весь налог. К ней добавляются фиксированные страховые взносы ИП за себя. Без учёта взносов сравнение с НПД выглядит лучше, чем есть на самом деле.
- Не знают про новый лимит 20 млн. Если суммарный доход ИП за прошлый год превысил 20 млн — патент в этом году недоступен; далее лимит снижается до 15 млн (2027) и 10 млн (с 2028).
Если квартир несколько — вести их, жильцов и платежи в одном месте удобнее в РентоПро. Налоговый учёт и взносы ИП сервис не ведёт, но хронологию арендных платежей по каждой квартире видно сразу. Для одной квартиры бесплатно.
